平成２０年１月１日から２１年１２月３１日までの予定で①不動産の所有権の保存、移転、抵当権設定及び②株式会社等の設立につきオンライン申請をすることにより登録免許税が5000円を上限に１割減額されます。所有権保存(建築後、最初にする建物の権利の登記)は、新築で居住用の場合は、減税となりますので仮に減税適用後に登録免許税が12000円としたら1200円が控除されることになるのでしょう。株式会社設立の場合は、登録免許税が15万円から5000円が控除されて145000円になるということです。詳細は、又お知らせします。

従前に住宅金融公庫から融資を受けていて返済された人が、返済により抵当権抹消登記を申請する場合、司法書士に依頼せずに自分で抵当権抹消登記申請する場合に、前提としてその抵当権を独立行政法人住宅金融支援機構という長い名称の法人へ移転(抵当権移転)しなければなりません。金融機関から抵当権抹消等に関する一切の書類を渡され、その段階で抵当権移転登記がされていない場合、その独立行政法人住宅金融支援機構への抵当権移転登記だけは、近くの司法書士へ依頼されれば、抵当権移転費用は、その司法書士が完了後に直接、関係部署へ請求します。ご自分では、その後に抵当権抹消登記だけ申請されれば良いでしょう。

仕事で中国へ居住している人は、不動産の売却や、金銭消費貸借による抵当権設定登記する場合、又当然、前提として同時に住所移転登記も必要となりますが、印鑑証明書や住民票が日本で取れませんので委任状、住所移転を証する申述書、売渡証書、抵当権設定契約証書に中国の日本の領事館で本人の署名証明を受ける必要があります。又住民票に相当する居住証明書も必要となり、事前に金融機関、当事者等と打ち合わせをしながら手続きを進めることになります。

名古屋法務局管内の法務局出張所は、８月２０日をもって９割が不動産登記オンライン指定庁となります。残りは、名東と東海と瀬戸です。当然今後は、全部の法務局で権利書というものが発行されません。権利に関する登記識別情報を権利者に渡す場合、『１２桁の英語と数字のパスワードがシールで目隠しされています。これを、、、、』説明するのですが、一般の人には、興味のないことであり、司法書士が立派な表紙で権利書っぽく表装しているので、それが権利書だと思うでしょう。１０年後は、もっと改善されているのか、問題点がたくさん出るのでしょうか。

平成19年4月1日不動産登記規則が改正実施されました。法務局に対して登記識別情報(秘密のパスワード)の提供をせずに『登記識別情報が通知されていないこと又は失効していることの証明書』の交付を求めることができます。(以下の2行、委任状、印鑑証明書が不要という項目につき司法書士前田先生のご指摘により当職の誤解であり削除します。)登記識別情報に関する有効証明の請求ではないので、権利者の委任状、印鑑証明書の添付は不要です。有効証明書の交付請求については司法書士会も全国銀行協会も司法書士の場合、印鑑証明書、委任状の添付不要を希望する旨を法務省に要請していましたが、まだ実現はしていません。住宅等の売買のとき売主の抵当権抹消につき銀行等金融機関に対して、事前に印鑑証明書付きの委任状を請求することが、まだ実務業界全体には行きわたっていませんし銀行本店頭取印を押捺し、委任状を発行することは、銀行側も困惑しますし、事務負担も増えますので時間がかかり、現実に、この半年くらいは司法書士も銀行等を信じて臨機応変に対応していたと思います。この不失効証明書が出ることにより登記識別情報が有効である(パスワードが間違っていない)とは、断言できませんが相手が信用のある銀行等の場合に限っては、少しでも前進した結果だと思います。不失効証明の種類は大体次の2種類です。

まもなく、近年中に登記識別情報の有効証明を請求する事例が増えてくると思いますが不動産の受渡し時に売主の抵当権抹消(銀行４行)につき受渡日の1週間前に売主の抵当権抹消、買主の所有権移転、抵当権設定の依頼をされた場合に、売主側の抵当権抹消につき、その抵当権設定が平成17年以降の場合、有効証明請求の委任状を銀行に印鑑証明書つきで要求しなければなりませんが、銀行の支店でも多分、即日に印鑑証明書つきで委任状を交付してくれないと思います。どうして印鑑証明書付の委任状が必要なの?と思う人も、まだ多いでしょう。当方にも最近、銀行の人から、ある司法書士から印鑑証明書付の委任状が必要だと言われたが、どんな事例でしょうかと、質問がありました。1週間(実質5日)で４行もの登記識別情報の有効証明を確認しなければならない場合、はたして間に合うのでしょうか、費用も確実に余分にかかるでしょう。

第三者のためにする契約
乙が売主甲から不動産を購入し、その際に売買契約書の中に甲は、乙の指定する者に売却する旨の合意と移転時期に関する合意が明確にされており、指定された第三者である丙が甲に『受益の意思表示』をすると甲から直接丙に対して所有権移転することになります。
買主の地位の譲渡
甲と乙との売買契約で不動産の所有権が甲に留保された状態で甲から乙の購入する権利、地位を丙に譲渡することを、乙と丙とで契約を交わし、甲がこれを承諾すると甲から直接丙に対して所有権移転することになります。
平成19年1月民事局第二課長通知が出ました。
結論は、上記の2つの契約事例では、甲から直接丙に所有権移転登記することができる。概略は、『乙が所有権を取得したのち、第三者へ売却する。』という文言がなければ中間省略登記には該当せず、甲から丙へ直接に所有権移転登記ができます。

取得原因が代物弁済とか譲渡担保、信託とかで所有権移転されている不動産を現在の所有権登記名義人（売主）から誰かに売却する場合、その不動産は適正に取得されたのか、清算してあるのか、債務を返済し、譲渡担保が抹消され従前の本当の所有者が現れるのではないかとか、いろいろ考えます。

１月２４日不動産の受渡しで広島まで行きました。名古屋駅から片道２時間２０分でした。１０時頃の、のぞみで、出発し、休日ではないので広島で２時間くらいいて、名古屋駅に帰ったのは、４時４５分でした。グリーン車に乗せていただき感謝しております。いつか山口や島根もゆっくりと遊びに行きたいと思います。

平成17年不動産登記法が改正され真正なる登記名義の回復による所有権移転登記ができなくなったのでしょうか。不動産登記法の改正前は、競売で取得した物件でさえ、登記するときに間違えた所有者で登記を受けてしまった（購入資金は別の人が出していた）ということで真正なる登記名義の回復を原因として別の人への所有権移転登記申請もできるということになっていました。改正後は、名古屋法務局では、受理したくない考えのようでした。しかし東京法務局では、従前通り真正なる登記名義の回復による所有権移転を受け付けていますし、登記原因証明情報を提供する場合に真正なる登記名義回復しかありえない現実の状況を記載し登記官がやむを得ないと判断した場合、名古屋法務局でも受理されています。登記官は内容が不明なとき、形式的ではなく、実質的にも調査する権限もあるからです。現実の問題では、中間省略登記は禁止（売買契約による登記原因証明情報の提供をする司法書士は中間省略登記を申請することが不可能であり、第三者のためにする売買契約があったとか事実を曲げて登記原因証明情報を提供することも当然不可能であり）となっていますが、中間省略登記ができないので直接第三者へ真正なる登記名義の回復による所有権移転登記（公序良俗違反、通謀虚偽表示とか税法上の課税の問題を何も考えずに)を申請する人が現れるかもしれません。司法書士は、注意深く売買契約書を確認して事実関係を把握して現実の登記を申請するしかないと思います。

今後の登記手続きでは、登記済証(権利書等)の交付の代わりに『登記識別情報通知』が交付されます。これは、12桁の数字とローマ字で記載された秘密のパスワードです。不動産の取引や銀行で融資金につき抵当権設定するとき、また抵当権抹消するときでも、そのパスワードである『登記識別情報』が正しくなければ権利の移転、変更、抹消等できなくなります。事前に法務局に対して『登記識別情報』が間違っていないかを確認する作業が『登記識別情報の有効証明請求』です。

司法書士が売買に関する登記や抵当権設定登記に関して不動産の所有者本人に面談調査のうえ本人が適正に所有権を取得した過去の事実、経緯並びに売却意思や抵当権設定意思を確認し、間違いなく本人の所有する不動産である旨を法務局へ情報提供することを特別に狭義で『本人確認情報の提供』といいます。

共有名義の不動産の所有権保存登記『例として建物の新築した場合』や相続登記の法定持分による所有権移転登記をオンライン指定庁の法務局で共有者の一人が保存行為として申請した場合には、その申請した人にだけに登記識別情報（パスワード）が通知されます。申請人以外の共有者には通知されませんので注意が必要です。自己名義の登記がされていても登記識別情報が通知されませんので、自分の権利書がないような状態です。

2005年3月の不動産登記法の改正により不動産を取得しても権利書（登記済証書）が交付されなくなりました。全国の全部の法務局が一度に権利書を交付しなくなるのではなく、法務局ごとに段階的にコンピュータシステムの準備ができたところから数年間で権利書を交付しないようになります。